Pendant et après la construction de votre maison, vous bénéficiez de garanties constructeur de parfait achèvement, de bon fonctionnement, décennale, biennale, de livraison, de remboursement. En tant que maître d’ouvrage, vous devez, de votre côté, souscrire une assurance dommages ouvrage.
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1. L'assurance dommages ouvrages
Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l’ouverture du chantier de votre maison. Cette obligation constitue une condition de validité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
L’assurance dommages ouvrage vous assure pendant 10 ans !
L'assurance dommages ouvrage est valable une décénie à partir de la réception des travaux, pour les désordres portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction et qui relèvent de la garantie décennale. Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage (comme le chauffage central).
💡 Bon à savoir En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance dommages ouvrage.
Dans quel cas faire jouer cette garantie ?
L’assurance dommages ouvrage garantit, dans deux cas particuliers, le paiement des réparations nécessaires sans conditions de délai :
Avant la réception des travaux, et après une mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat en cours a été résilié en raison de l’inexécution de ses obligations par l’entrepreneur.
Après la réception, et avant l’expiration du délai d’un an, lorsqu’après une mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations en raison d’un désaccord sur les travaux à effectuer, ou du dépassement du délai fixé à l’amiable.
Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui (architecte, constructeur, entrepreneur, technicien) revient la responsabilité des désordres constatés.
2. La garantie de parfait achèvement
Cette maison, c'est votre rêve, alors s'il y a des défauts, pas de panique, la garantie de parfait achèvement est là pour vous assurer contre tous les dommages.
La garantie de parfait achèvement vous assure contre tous les défauts La garantie de parfait achèvement couvre toutes les formes de dommages, de malfaçons, de défauts quelles que soient leur nature et leur importance, exception faite de ceux à l’origine d’un mauvais entretien du propriétaire. Elle s’exerce :
Lors de la réception de la maison, et dont les réserves ont été notées sur le procès-verbal.
Dans l’année qui suit la réception des travaux, dès lors qu’ils sont signalés au constructeur par lettre recommandée avec AR. Un calendrier pour l’exécution des travaux rectificatifs est alors mis en place avec le constructeur. Les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserve lors de la réception des travaux ne sont pas couverts par la garantie, à l’exception des défauts d’isolation phonique.
Garantie de parfait achèvement : qu'est-ce que c'est ?
Que faire si le constructeur ne fait pas jouer cette garantie ?
Si le constructeur n’exécute pas cette garantie après une première mise en demeure en recommandé, vous pouvez saisir le tribunal d’instance dans l’année qui suit la réception des travaux. Dans ce cas, vous pourrez obtenir l'autorisation de faire réaliser les réparations par une autre entreprise. Le constructeur d’origine devra alors vous rembourser (sur justificatif).
💡 Bon à savoir Le constructeur ne doit pas de garantie pour les effets normaux de l’usure et l’usage du bien.
3. La garantie biennale de bon fonctionnement
La garantie biennale de bon fonctionnement impose au constructeur de réparer ou de remplacer les équipements qui ne fonctionnent pas.
Que couvre la garantie biennale de bon fonctionnement ?
Cette garantie concerne les défauts, malfaçons ou dysfonctionnements qui interviennent sur certains éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer la construction. Parmi ses équipements ménagers, on dénombre les portes, les fenêtres, les revêtements muraux, les volets, les robinets, les moquettes, etc. La garantie biennale de bon fonctionnement s’applique à tous les équipements concernés pendant deux ans à compter de la réception des travaux. Le constructeur doit réparer ou remplacer les équipements concernés sauf s’il prouve une mauvaise utilisation de votre part.
💡 Bon à savoir En cas de contestation du constructeur, c’est le tribunal d’instance, dont vous dépendez, qui est compétent.
Certains « équipements » ne sont pas garantis par cette assurance
Ainsi, pour un toit végétalisé où ne poussaient que de rares herbes en touffe, les propriétaires n'ont pas pu faire jouer la garantie biennale de bon fonctionnement. Les juges se sont interrogés sur la garantie décennale et ont fait le constat suivant : on ne peut pas mettre en œuvre la responsabilité décennale du constructeur, car elle ne couvre que les « ouvrages ». Or, une toiture végétale n’est pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. La Cour de Cassation s'est alors penchée sur la garantie biennale de bon fonctionnement. Elle estime que seuls les éléments dont l’intérêt est de « fonctionner » étaient concernés par ladite garantie.
4. La garantie décennale
La garantie décennale est l'une des assurances les plus connues. Elle doit être souscrite avant le démarrage des travaux pour être valide.
Quels sont les dommages couverts par la garantie décennale ?
La garantie décennale engage tous les participants à la construction : entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'études, ingénieur-conseil ainsi que tous les prestataires du maître d’ouvrage. Seuls les sous-traitants ne sont pas concernés. La garantie décennale couvre les désordres qui compromettent la solidité de la construction comme un effondrement dû à des problèmes sur les fondations ou un vice de sol dans le cas d'un glissement de terrain, d'un vice de construction, des fissures importantes. Elle concerne également les dommages qui la rendent impropre à sa destination d’habitation (problèmes d’étanchéité de la toiture, fissures).
Unik Concept vous conseille Chaque participant à la construction doit obligatoirement avoir une garantie décennale et le notifier. Vérifiez bien qu'il en fait mention dans ses devis et ses factures. Comme celle de l'assurance qu'il a souscrite pour son activité, les coordonnées de l'assureur, et la couverture géographique du contrat. De plus, avant chaque ouverture de chantier, le constructeur doit remettre au propriétaire un justificatif de son contrat d'assurance en responsabilité civile décennale. Durée de la garantie : 10 ans ! La garantie décennale s’applique à partir de la réception des travaux pour une durée de 10 ans. En cas de vices, vous devrez signaler les dommages à votre assureur, par lettre recommandée avec AR, dans un délai de cinq jours. L’assurance se chargera de contacter l’entrepreneur et de verser les indemnités. 💡 Bon à savoir En cas de malfaçon, le constructeur prend à sa charge la franchise. Elle n'est pas imputable au propriétaire.
5. La garantie de livraison
La garantie de livraison est imposée au constructeur pour vous protéger, en cas de problème, lors de l'exécution des travaux.
La garantie de livraison permet de vivre sereinement son projet Elle est souscrite par le constructeur ou l’entrepreneur soit auprès d’un établissement de crédit, soit auprès d’une compagnie d’assurance (le garant) et démarre au début du chantier. La garantie de livraison peut être activée dans les situations suivantes :
Retard en cours de chantier À votre demande, le garant met le constructeur en demeure de faire face à ses engagements. Sans effet dans les 15 jours, le garant doit désigner un autre professionnel pour poursuivre le chantier.
Non-exécution des travaux Les travaux ont fait l’objet de réserves de votre part dans le procès-verbal de réception de la maison.
Dépôt de bilan ou procédure judiciaire du constructeur en cours de chantier Dans ce cas, le garant met en demeure l’administrateur judiciaire désigné par le tribunal de décider, dans un délai d’un mois, de poursuivre ou non le chantier.
Dépassement de prix dû à la défaillance du constructeur Dans ce cas, la garantie couvre le coût éventuel d'un dépassement de prix du constructeur d'origine. Néanmoins, une franchise s'applique au maximum de 5 %.
Pénalités de retard Vous serez indemnisé des éventuels retards de livraison, y compris ceux constatés dans la réparation des défauts de conformité ou des malfaçons signalés au moment de la réception de la maison.
💡 Bon à savoir Dans le cadre d'un dépôt de bilan du constructeur et si la maison est hors d'eau (si la toiture et l'étanchéité ont été réalisées) le garant peut vous proposer de faire réaliser les travaux par les entreprises de votre choix. Ainsi, vous vous acquitterez de la facture dans la limite du prix initial. Le garant prendra à sa charge le supplément.
6. La garantie de remboursement
La garantie de remboursement assure le maître d’ouvrage, c'est à dire vous, de récupérer un acompte versé avant le début du chantier.
La garantie de remboursement est obligatoire !
Elle est obligatoire lorsque l’entreprise ou le constructeur demande le versement d’un acompte avant le commencement des travaux. Cette garantie vous permet de récupérer vos fonds dans le cas où le contrat ne prendrait pas effet à la suite de :
La non-réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu.
La non-ouverture du chantier à la date convenue.
L’exercice de votre droit de rétractation dans les 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier vous notifiant l’acte ou de la remise en main propre.
La première présentation de la lettre recommandée.
La garantie de remboursement prend naturellement fin au début du chantier.
💡 Bon à savoir
Le constructeur peut exiger, à la signature du contrat, un dépôt de garantie qui sera au maximum de 3 % du prix qu’en cas d’absence de garantie de remboursement. Le dépôt est alors effectué sur un compte ouvert pour l’occasion au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme dédié.
Rédaction : seloger-construire